החלטה בתיק בש"א 5978/06

1.       בפני שתי בקשות לסעד זמני, בגדרן עותרים המבקשים לכך שיינתן צו מניעה זמני, שיאסור על ביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת המבקשים, במקרקעין הידועים כחלקה 28 בגוש 11321, המצויים בתחום השיפוט של המועצה המקומית זכרון יעקב, במורדות המערביים של הכרמל (להלן - " המקרקעין").

2.       שטח המקרקעין הוא 53,943 מ"ר (כ- 54 דונם) ומאז 10.1.1996 הם רשומים בבעלות של המשיבה מס' 1 (להלן - " אנטילס"). עם רישום הבעלות במקרקעין על שם אנטילס נרשמה אף משכנתה בדרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום, לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ.

3.       בתאריך 30.12.1999 נכרת חוזה בין אנטילס והמבקש בבש"א 5978/06 (להלן - " איפנברג"), ולפיו רכש איפנברג מאת אנטילס מגרש בשטח 700 מ"ר.  באותו תאריך עצמו נכרת חוזה נוסף, בין אנטילס והמבקשים בבש"א 7637/06 (להלן - " עלמני") ולפיו רכשו עלמני  מאת אנטילס מגרש בשטח 600 מ"ר.

          במעמד כריתת כל אחד מהחוזים שילמו איפנברג ועלמני לאנטילס סכום בשקלים השווה ל- 30,000 דולר.

          בתאריך 16.1.2000, ובעקבות כריתת שני החוזים הנזכרים, נרשמו בספרי המקרקעין שתי הערות אזהרה, האחת לטובת איפנברג והשניה לטובת עלמני.

4.       במבוא לכל אחד מהחוזים, בפסקה הרביעית הפותחת במלה "והואיל", נכתב:

"והואיל והמוכרת מעוניינת למכור לקונים את המגרש, בתנאי היסודי שהקרקע תחולק בפועל כמפורט בתב"ע והחלקה תרשם בספרי המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בהתאם להוראות הסכם זה."

(ההדגשה לא במקור - י"כ)

          ובסעיף 2 לחוזה נקבע:

"המוכרת מתחייבת למכור לקונים והקונים מתחייבים לרכוש מהמוכרת את המגרש, כולל זכויות הבניה במגרש המהוות חלק יחסי מזכויות הבניה בחלקה לפי התב"ע בשיעור השווה לחלק היחסי של שטח המגרש משטח החלקה כולה, בתנאי המוקדם והיסודי שהקרקע תחולק באופן שהחלקה תפוצל מהקרקע ותרשם כיחידת רישום נפרדת בספרי המקרקעין ולא יחולו יחסי שיתוף כלשהם בין הצדדים בקשר לקרקע ו/או לחלקה ו/או ליתרת הקרקע שתתקבל לאחר פיצול החלקה והפרדתה מהקרקע (ולהלן: "יתרת הקרקע"), והכל בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה."

(ההדגשה לא במקור - י"כ)

          בסעיף נוסף, הוא סעיף 7.3 בכל אחד מהחוזים, קבעו הצדדים כדברים הבאים:

"אם מסיבה כלשהי לא ניתן יהיה לחלק את הקרקע ולפצל את החלקה מהקרקע ולרשמה כיחידת רישום נפרדת בספרי המקרקעין, תוך שלוש שנים מיום חתימת הסכם זה, אזי לא יתקיים התנאי המתלה את הסכם זה כאמור לעיל, וההסכם יהיה בטל ומבוטל, ובמקרה זה תחולנה ההוראות הבאות ...".

(ההדגשה לאו במקור - י"כ)

          בין יתר "ההוראות הבאות" מצויות הוראות הנוגעות לאופן השבת הסך 30,000 דולר שאיפנברג ועלמני שילמו לאנטילס במעמד כריתת כל אחד מהחוזים, וכן מצויות הוראות בנוגע לביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת איפנברג ועלמני.

5.       תקופת שלוש השנים, שתחילתה בתאריך 30.12.1999, הגיעה לסיומה בתאריך 29.12.2002. בתאריך זה לא דרשה אנטילס את ביטול הערות האזהרה, ואף לא השיבה לאיפנברג ולעלמני את סכומי הכסף שהפקידו בידה.

6.       במהלך התקופה שלאחר כריתת החוזים, הגישה אנטילס לועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון, בקשה לאשר תוכנית בניין עיר במקום. נראה כי רוב התנאים שהציבה הועדה המקומית התקיימו, אך אנטילס נתקלה בקושי רב לקיים את התנאי שהציבה הועדה המקומית בעניין פתרון הביוב במקום. הטעם לכך הוא, שעל פי התב"ע ביקשה אנטילס לאשר את חלוקת החלקה באופן שיתאפשר לה למכור מגרשים להקמת 120 יחידות דיור, אך הועדה המקומית התנתה אישור התב"ע בהסדרת פתרון ביוב אזורי, לכ- 6,000 יחידות דיור. אנטילס לא יכלה בכוחותיה שלה לפתור את בעיית הביוב שניצבה לפניה, והחלה לפעול בדרכים שונות להסרת רוע הגזירה, אך בינתיים הועדה המקומית לתכנון ולבניה לא אישרה את התב"ע, וממילא לא ניתן היה לחלק את המקרקעין ולרשום את המגרשים שאיפנברג ועלמני רכשו כחלקות נפרדות בספרי המקרקעין.

          רק בתאריך 31.8.05 (וראה י"פ תשס"ה עמ' 3994) פורסמה הודעה בדבר אישור התב"ע. עם זאת, עד היום המקרקעין לא פוצלו וממילא המגרשים שאיפנברג ועלמני רכשו לא נרשמו על שמם כחלקות נפרדות בספרי המקרקעין.

7.       נראה לכאורה שהעיכוב במימוש תוכניותיה של אנטילס גרם לכך שחובותיה בבנק הלכו ותפחו, ובסופו של דבר דרש בנק דיסקונט, אשר לזכותו נרשמה משכנתה, כי אנטילס תמכור את הקרקע מוקדם ככל שניתן ותעביר התמורה שתתקבל לחשבונה בבנק. נציגי הבנק, עמם עמדו נציגי אנטילס בקשר, הודיעו, שאם אנטילס לא תפעל למכור את המקרקעין בעצמה, כי אז יפעל הבנק למימוש המשכנתה שנרשמה לזכותו (והיא קודמת בזמן להערות האזהרה שנרשמו לטובת איפנברג ועלמני), ובין היתר יבקש למנות כונס נכסים למכירת זכויותיה של אנטילס במקרקעין, על מנת שכונס הנכסים ימכור את המקרקעין ויעביר תמורתם לחשבונה של אנטילס.